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时时彩一位必中口诀:租金猛涨 零售商花样博弈

内蒙古时时彩历史记录 www.4f34j.com.cn 2018-7-17 09:34| 查看: 6286| 评论: 0

摘要: “租约到期,租金翻倍”是便利店行业内最近流行的一句话,对于签约期更长的超市门店来说,续约时租金翻2-3倍的情况也并不罕见。商务部近日发布的《中国便利店景气指数报告》也提到,2017年中国便利店季度景气指数始终 ...

“租约到期,租金翻倍”是便利店行业内最近流行的一句话,对于签约期更长的超市门店来说,续约时租金翻2-3倍的情况也并不罕见。商务部近日发布的《中国便利店景气指数报告》也提到,2017年中国便利店季度景气指数始终保持在较高水平,但店租等问题是便利店面临的挑战。对于超市和便利店这样毛利并不高的行业来说,一方面要以盈利为考虑,无法为租金投入太高成本;另一方面,资本进入新零售使得零售商不敢放弃市场规模,只能曲线救国,或避开高租金地段,或转而开辟新市场,或提高人效和坪效以降低整体运营成本,与不断上涨的租金博弈。

集体承压

沿着苏州街一路向北,你可能会进入全北京便利店最密集的区域。在不到1000米的街道上,分布着两家7-11、两家罗森、一家全时、一家邻家、三家便利蜂,半个月前这里又新开一家便利店“超市发罗森”,位于银科大厦一层,紧挨着便利蜂的门店。这是超市发罗森少有的独立门店之一。在超市发总裁王增庆看来,这里写字楼和学校密集,对便利店选址是个绝好位置,这种位置在超市发罗森独立开店的规划中处于优先级。不过,除了地处黄金位置,让王增庆感慨的还有租金,据北京商报记者了解,超市发罗森银科大厦店每天每平方米的租金是10多块钱,而普通超市发罗森门店的租金在4-6元/平方米/天。

事实上,不仅黄金地段的租金让零售商倍感压力,普通门店的租金及其涨幅也在触动着整个行业的神经。7-11北京公司副总经理朱赤兵向北京商报记者直言,“现在业内有句话‘租约到期,租金翻倍’。十几年前,7-11在北京的早期门店租金一般在每年20万-30万元,门店建筑面积平均为120平方米,营业面积100平方米,很少有门店的租金达到40万元一年,但现在每个门店的租金基本都在年均60万-80万元,跟之前比翻了一倍还高。平均每个店的租金一年要七八十万元,当然也有便宜的租金,大概是四五十万元一年,但是很少”。

据朱赤兵介绍,目前北京各区域租金最高的是朝阳,其次为东西城和海淀,在黄金地段如国贸附近写字楼商圈,一家便利店每年100万元以上的租金也不罕见。

超市因为租赁面积大、租期更长,对于租金上涨的感受更深刻。王增庆介绍,超市发门店的租赁时间为10年、15年、20年不等,但仅十年租期的门店,租金已翻倍。北京首航国力商贸有限公司营运总监石君磊向北京商报记者介绍,首航超市鲁谷店于2017年底第二次续约,租金已涨得非常高,“最初签约时租金为2.2元/平方米/天,但是2017年底再次续约时已经涨到8元/平方米/天,翻了3倍多,我们就把那家店关掉了”。

租金之辩

北京7-11第一家门店东直门店于2004年开业。据北京商报记者了解,7-11初进北京时开设的那批门店目前已过了第一轮续约期,用朱赤兵的话来说,“已经度过了一个?;?,据介绍,7-11便利店租期基本为6-8年,2010年、2011年时,7-11已有一批门店完成续约,“那时的租金涨幅并未像当下这么猛烈,除了两年涨6%-8%之外,顶多增加20%”。

但7-11也主动退出了一些高租金成本的商圈,“我们发现,这些地方的客流和销售确实很高,但平衡各个因素,基本和租金打平,我们不能为房租打工?!敝斐啾樯?,在7-11北京店铺运营模型中,门店租金占到全年销售额的8%时对于盈利来说是一个合适的状态,而这一比例目前为10%。

超市发罗森有不一样的考虑。超市发罗森大部分门店都依附于超市发原有门店,但像银科大厦这样的地段,他们也愿意顶着高房租开店。王增庆解释,便利店是一个低毛利、规模型产业,房租不是唯一的参考因素,要考虑单个门店对整体销售的贡献;该店的位置是否核心、不可替代;还要看是否可以在合同期内实现盈利等。银科大厦所在的中关村地区是超市发罗森开店的优先区域,享有同样优先级的区域还有五道口和上地。但是超市发也有因为租金高不得不关掉的门店。超市发农科院门店便是如此,该店租约为十年,合同期满后,租金已从不到2元/平方米/天,上涨至5-6元/平方米/天。

上述情况与商务部刚刚发布的《中国便利店景气指数报告》相吻合?!侗ǜ妗废允?,2017全年,便利店门店运营者对保持单店日商水平方面、销售额、来客数、服务项目、营业利润等都保持着较高的信心,但对店租、人工费用等方面运营者表现出担忧。随着城市地产热推升店租的不断上涨以及人工成本的不断提升,店租与人工成本始终是影响门店可持续运营的两大最重要因素。

扩张不减

当零售商因高租金而不得不关掉一些门店时,他们也在想办法开更多的新店。据北京商报记者了解,7-11目前在北京各区域的门店已经达250多家。2014年之后,年均开店数量增加明显高于之前,这也正好是租金上涨最明显的时段。

朱赤兵认为,高租金并不会让开店的脚步变慢,特别是资本热衷于大范围开店的时候,如果此时停止拓展步伐,长久以来在市场上形成的规模和地位就会动摇。

在7-11北京的规划中,开店计划一直在推进。朱赤兵透露,目前北京产业调整和人口疏解已取得一定成效,顺义、通州等都是7-11的目标发展区域,这些区域一家门店的租金还保持在低位,每年50万元左右。

既有超市业态又有便利店业态的超市发面对高租金打出了一套“组合拳”。王增庆表示,除了在门店签约时加强谈判外,更重要的是从公司战略层面来考虑,超市发坚持做海淀、做社区,现在海淀偏南区域商业很成熟,但是北部的山后地区还是有所欠缺;不同的社区不同的商圈使用不同的策略,在写字楼和学校周边以新业态超市发罗森为主,便利店比超市毛利高,能够承受的租金也更高;社区以生活超市和社区E中心为主,毛利高于其他业态。此外,提高人效、坪效,更多地使用电子价签、自助机器也有助于降低整体的运营成本。

相关政策在帮助零售商更好地对抗租金上涨带来的压力。今年初,为提升社区商业品牌化、规范化、连锁化、特色化进程,落实生活性服务业品质提升三年行动计划,北京市商务委等四部门印发《进一步优化连锁便利店发展环境的工作方案》,针对便利店选址难、运营成本高、行政许可周期较长、搭载服务种类有限等问题,提出了具体改革方案。

《方案》还提出,将加大资金支持力度,支持连锁便利店企业新开店铺、新建或改造加工配送中心。据了解,目前便利店享受的资金扶持除早餐工程、网点开发、设备等固定资产外,2017年后新建网点租金补贴将按比例补助不超过年租金的30%,这对于零售商来说将是一个极大的缓解。



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